Audyt bezpieczeństwa a ubezpieczenie nieruchomości

 

audyt ubezpieczenia

 

Każda decyzja niesie ze sobą skutki dodatnie i ujemne. Audyt ubezpieczeniowy wykonuje pośrednik (broker), a w przypadku trudnych ryzyk (gdy sumy ubezpieczeniowe przekraczają limit oraz branża cechuje się dużą szkodowością) audyt wykonuje TU. Decydując się na pośrednika nie tylko zyskujemy lecz też tracimy ponieważ:


wybrane składniki ujemne z bilansu skutków związanych z pośrednictwem

Gdybym prowadził TU najlepiej zapłaciłbym pośrednikowi, który przynosi dla mnie największą składkę i najmniej ryzyka.

Tak jest skonstruowane prawo o ubezpieczeniach, nie posądzamy nikogo o złe zamiary jednak jak mówi przysłowie 'business is business'. Podkreślam, że TU posiadają zdolność zawierania umów bezpośrednio. My proponujemy audyt, którego efektem będzie wiedza na temat istniejących zagrożeń, służymy też konsultacjami. Jesteśmy przekonani, że wykorzystując wyniki naszego opracowania uzyskuje się lepsze ubezpieczenie, bez względu na to czy skorzystają Państwo z pośrednika czy nie. Otrzymacie Państwo raport wraz z rekomendacjami dotyczącymi poprawy bezpieczeństwa w kontekście faktycznie istniejących zagrożeń.

Uprzejmie proszę w trakcie wystąpienia o dialog i wyszukiwanie słabych punktów w wypowiedzi. Dzięki dyskusji mam nadzieję, że będzie ciekawiej przez najbliższą godzinę, a może nawet wszystkim nam poszerzą się horyzonty.

Na stronie Hazards Control znajduje się wiele istotnych informacji oraz przykładów. Z czasem systematycznie będziemy je rozbudowywać.

Tematem wystąpienia jest:

 

Audyt bezpieczeństwa a ubezpieczenie nieruchomości
- w kontekście zarządzania nieruchomościami biurowymi i centrami handlowymi

1. Audyt Bezpieczeństwa.
Nie łudźmy się, że ubezpieczenie ochroni nas od wszystkiego. Gdyby firma X kupiła wszelkie oferowane na rynku ubezpieczenia i tak pozostałby obszerny zakres ryzyk bez ochrony.
Proszę wybaczyć negatywne sformułowanie, jednak zależy nam aby nasz Klient otrzymał informację, jakie ryzyko wyeliminował a jakie ryzyko pozostało, zanim wykupi polisę bezpośrednio od TU ewentualnie z pomocą pośrednika. Świadomość ta jest potrzebna w procesie zarządzania polityką bezpieczeństwa firmy.
Czasem warto samemu zabezpieczyć się przy pomocy techniczny systemów lub zmian organizacyjnych. A czasem bardziej korzystnym rozwiązaniem będzie wykupienie polisy ubezpieczeniowej, ale tylko takiej którą dobrze rozumiemy i wiemy na co można liczyć w przypadku szkody. Obydwie metody postępowania powinny uzupełniać się wzajemnie, co wymaga prawidłowego rozpoznania zagrożeń oraz luk w ochronie ubezpieczeniowej.
Sytuacje w których podmioty gospodarcze, posiadające ubezpieczenie przez wiele lat i płacące regularnie składkę, są zaskoczone odmową gdy dochodzi do likwidacji szkody, potwierdzają sens naszych działań. Działania te są ukierunkowane na prewencję, która nie ogranicza się wyłącznie do kwestii związanych z ubezpieczeniem lecz po prostu z ryzykiem. Łączymy wiedzę i doświadczenie inżynieryjne i ubezpieczeniowe.
Opracowania nasze w tym zakresie mogą być poufne i tak zazwyczaj jest. Chociaż bywa, że TU wprowadza zapisy do OWU, które nakazują ubezpieczającemu się podmiotowi ujawnienie wiedzy o wszystkich ryzykach związanych z prowadzoną działalnością i posiadanym majątkiem. W takim przypadku przed zawarciem umowy ubezpieczeniowej należy naszą analizę przekazać do TU.
Osobiście nie popieram tego rozwiązania, ponieważ jest niesprawiedliwe. TU-niowe tworząc raport o ryzyku ubezpieczeniowym część informacji zachowuje wyłącznie dla swoich potrzeb. Oczywiście nie wiem czy wszyscy tak robią, ale mam pewność, że te o których ja mam wiedzę tak właśnie robią. Chociażby w kwestii informacji o PML-ach. Znacznie korzystniej jest wynegocjować z TU zapis pozwalający na nie dzielenie się naszym raportem.

1.1 Analiza ochrony ubezpieczeniowej.
Na ekranie (Poniżej) widać opis usługi z naszej strony internetowej, tak do dnia dzisiejszego była ona prezentowana. Obecnie z uwagi na potrzeby dzisiejszego wystąpienia stworzyliśmy bardziej zaawansowany opis, który wkrótce będzie dostępny w naszej witrynie internetowej.

'
Analiza ochrony ubezpieczeniowej dla przedsiębiorstwa, instytucji, właściciela majątku. Ustalanie korzystnego zakresu polisy ubezpieczeniowej. Ocena obecnej ochrony ubezpieczeniowej oraz przygotowanie do audytu ubezpieczeniowego. Analiza ma za zadanie wskazać realne ryzyka związane z:
. prowadzoną działalnością (np. potencjalnie realnej szkody wyrządzonej środowisku naturalnemu, wystąpienia awaryjnych przerw w produkcji, możliwych sytuacji powodujących odmowę wypłaty odszkodowania),
. posiadanym majątkiem (np. pożar, powódź, grad, zalania, awarie maszyn i instalacji technicznych, wyładowania atmosferyczne, zagrożenia związane z materiałami niebezpiecznymi, włamania, wandalizm, zamieszki, wichury, trąby powietrzne, terroryzm, sabotaż, zagrożenia informatyczne).
Celem analizy jest opracowanie raportu dla podmiotu zainteresowanego wiedzą na temat jakości ochrony ubezpieczeniowej oraz wskazanie możliwości jej optymalizacji (zazwyczaj ograniczenia zbędnych kosztów oraz ryzyka odmowy wypłaty pełnego odszkodowania - likwidacji szkody). Jesteśmy niezależni, wysokość ceny ubezpieczenia nie ma wpływu na nasze wynagrodzenie (jak w przypadku kurtażu brokerskiego - około 20% składki ubezpieczeniowej, czyli droższe ubezpieczenie oznacza wyższy zysk pośrednika). Nie promujemy żadnego towarzystwa ubezpieczeniowego i nie jesteśmy brokerem (pośrednikiem). Liczy się tylko interes naszego Klienta. Równowaga na rynku wymaga, aby ubezpieczający się podmiot miał do dyspozycji nie gorsze narzędzia oceny ryzyka od towarzystwa ubezpieczeniowego. Firma Hazards Control oferuje Państwu taką możliwość.
'

Analiza stanowiąca część audytu bezpieczeństwa w kontekście ubezpieczenia może być wykonywana na dowolnym etapie. Przed okresem ubezpieczenia będzie stanowić wytyczne do oczekiwań względem ubezpieczenia zapisanych w SIWZ (specyfikacja istotnych warunków zamówienia). W trakcie trwania ubezpieczenia analiza wykaże słabe punkty ubezpieczenia, które zalecamy wyeliminować poprzez zmianę konstrukcji ubezpieczenia w przyszłości lub poprzez zastosowanie inżynieryjno-organizacyjnych rozwiązań zapobiegawczych. Rozwiązań zmierzających do poprawy poziomu ryzyk szczególnie problematycznych z punktu widzenia ubezpieczeń oraz obniżenia kosztów ubezpieczenia.
Jeden z najprostszych przykładów: jeżeli w trakcie renowacji obiektu zagwarantujemy, że strefy pożarowe pozostaną zamknięte, radykalnie obniżymy koszt ubezpieczenia budowlano montażowego CAR, poprzez obniżenie sum ubezpieczenia związanych ze skutkami powodowanymi przez działanie ognia i dymu. (budynek 7 pięter, wykonawca posiada ubezpieczenie o odpowiedniej kwocie, w umowie wykonania renowacji jest zapis o strefach, PML spada kilkukrotnie - czyli składka znacznie mniejsza)

Uczestniczymy również w przygotowaniu firmy do audytu ubezpieczeniowego, celem jest pokazanie ryzyka od najlepszej strony oraz uniknięcie typowych błędów, które np. zniechęcają ubezpieczyciela do ustępstw.

Np.:

- już w momencie przyjazdu inżynierów ryzyka istotna jest procedura dostępu do stref obiektu, badany jest poziom zaawansowania kontroli dostępu, zarówno organizacyjny jak i techniczny;
- uzupełnienie niezbędnych dokumentów lub poprawa ich jakości;
- rozmowa o sposobie weryfikacji sygnałów zagrożeniowych.

Szereg podstawowych zagadnień sprawdzamy, aby uniknąć 'wpadek' przed oceniającymi ryzyko.


1.2 Chciałbym omówić z Państwem kilka aspektów analizy.

| Klauzule | Wyłączenia | Definicje | Zakres |

Za pisemną zgodą TU oraz w porozumieniu z Ubezpieczającym umowa ubezpieczenia może zostać zawarta na warunkach odbiegających od postanowień zawartych w OWU. Klauzule umowne, zawierające postanowienia dodatkowe lub zmieniające postanowienia OWU, wymagają zachowania formy pisemnej, pod rygorem nieważności. Praktycznie nie jest łatwo doprowadzić do stanu, w którym standardowa polisa bez klauzul dodatkowych i zmieniających byłaby satysfakcjonująca z punktu widzenia standardowych ryzyk.

Prezentacja kilku klauzul z krótkim omówieniem i ewentualnie dyskusją.

klauzula znajomości ryzyka

Kulturalna i sprawiedliwa klauzula dotycząca zabezpieczeń, znacząco poprawia zakres ochrony.

klauzula znajomości zabezpieczeń przeciwkradzieżowych

Aby uniknąć sytuacji, w której ilość zapadek w zamku lub sposób zamontowania rygli albo zbyt mała ilość zamków itd. powodowałaby odmowę wypłaty odszkodowania.

fałszywe roszczenia

Sądzę, że taki zapis niesie ze sobą zbyt duże ryzyko dla właściciela oraz zarządcy. Ponadto jest niesprawiedliwy: jakiekolwiek roszczenie fałszywe nawet drobne może powodować niewypłacenie odszkodowania znacznych sum; co znaczy 'użył fałszywych środków' - może to zrobić mimowolnie ponieważ ktoś z pracowników mógł bać się prawdziwie opisać zdarzenie gdyż zrobił coś źle - często tak bywa. Od razu tracimy wszelkie prawa a nie tylko fałszywe roszczenie do którego mogło dojść bez świadomego udziału osób uprawnionych do reprezentowania firmy w kontaktach z TU.

Trochę o definicjach od których wiele zależy - oczywiście o ile chcemy się naprawdę ubezpieczyć, a nie na niby, tylko po to aby wystartować w przetargu, uzyskać kredyt, gwarancje bankowe lub inne ciekawostki ze świta finansowego.

Prezentacja kilku definicji z OWU, ich różnic w stosunku do typowego pojmowania pojęć.

To ubezpieczyciel zdefiniował czym jest np. pożar, powtórzę w Polsce jaki i w wielu innych krajach ubezpieczyciel zdefiniował czym jest pożar i zrobił to w OWU i ma do tego pełne prawo ponieważ obowiązuje zasada dowolności w formułowaniu umów między podmiotami gospodarczymi.

pożar definicja z OWU

Zgodnie z nauczaniem na wyższej uczelni pożar to wszystkie zjawiska związane z tworzeniem się i rozprzestrzenianiem strefy spalania, powstawaniem gazowych produktów rozkładu termicznego, wymianą ciepła i masy w samym pomieszczeniu i w jego bezpośrednim sąsiedztwie.
O własnej sile to też warto omówić - ponieważ jeżeli urządzenia tryskaczowe wodne rozprzestrzenią pożar cieczy palnych np. w centrum handlowym to co? Może to już nie pożar ponieważ siła inna? Może powinien być system pianowy?
A nawet ta definicja nie obejmuje w 100 proc. wszystkich strat jakie może powodować pożar prawdziwy a nie ten określony w definicji stworzonej na potrzeby produktu finansowego opracowanego przez ekspertów TU.

Jest takie przysłowie 'nie ma dymu bez ognia', nie wszyscy znają to przysłowie i może dlatego od szkód powodowanych dymem ubezpieczamy się dodatkowo.

dym definicja z OWU

albo

dym i sadza definicja z OWU


Czy dym to wszystkie niszczące produkty spalania jakie powstają podczas pożaru, myślę że nie jako inżynier bezpieczeństwa pożarowego mógłbym się spierać, ale załóżmy, że tak jest sądzę że sąd też zająłby takie stanowisko - orzecznictwo sądowe na to wskazuje.
Produktami spalania są agresywne związki chemiczne, które w warunkach pożaru wnikają w beton, osiadają na powierzchniach zewnętrznych konstrukcji i wewnątrz urządzeń czy instalacji - powodując szkody.
Problemem jest szczegół polegający na tym, że za usuwanie szkodliwych związków chemicznych zagrażających konstrukcji naszego np. garażu podziemnego nad którym znajduje się nieruchomość, zapłaci właściciel, ponieważ w tym przypadku nie jest to działanie nagłe. Dlatego warto w tej sprawie negocjować.

Typowym wyłączeniem jest wojna, tylko co to oznacza? Okazuje się, że wojna to nie tylko ta wojna o której myślimy zgodnie z naszą naturalną logiką postrzegania zjawisk w świecie.

wojna definicja z OWU

Tak na marginesie to napisałem list do obecnych rządzących, aby się zastanowili, czy przypadkiem ich posunięcia nie spowodują odmowy wypłaty odszkodowań, osobom poszkodowanym przez powódź, które posiadają polisy.

uderzenie pioruna definicja z OWU

Zapis stanowi mocne zawężenie odpowiedzialności-ryzyka ale gdy wprowadzimy:

uderzenie pioruna rozszerzenie klauzula z SWU

Już jest znacznie pełniejsza ochrona od szkód powodowanych wyładowaniem atmosferycznym.

powódź definicja z OWU

Pytanie do Państwa jaka może być powódź oprócz tej wyżej opisanej?

Odpowiedź np.:

-zniszczenie, nieprawidłowa obsługa lub awaria urządzeń hydrotechnicznych;
-wysadzenie wałów powodziowych.

2 Wiatr a ubezpieczenie.
Jednym z liczących się czynników powodujących szkody właścicielom i zarządcom nieruchomości obok siły ognia i wody jest wiatr. Głównym parametrem opisującym niszczycielską siłę wiatru jest jego prędkość, która prawie bezpośrednio przekłada się na siłę działającą na jednostkę powierzchni. Poniżej przy pomocy ilustracji graficznych zaprezentuję Państwu działanie wiatru na jeden z rodzajów powszechnie stosowanej konstrukcji w budownictwie oraz drzewo i człowieka. Ponadto odniosę się do typowych zapisów dotyczących wiatru, które TU stosują.

wybrany fragment z OWU dotyczący zagadnienia

silny wiatr definicja z OWU

Ilustracje graficzne:

audyt ubezpieczenia ryzyko szkód powodowanych wiatrem - wpływ niszczącej siły wiatru na konstrukcję budynku audyt ubezpieczenia ryzyko szkód powodowanych wiatrem - wpływ niszczącej siły wiatru na konstrukcję budynku audyt ubezpieczenia ryzyko szkód powodowanych wiatrem - wpływ niszczącej siły wiatru na konstrukcję budynku audyt ubezpieczenia ryzyko szkód powodowanych wiatrem - wpływ niszczącej siły wiatru na konstrukcję budynku audyt ubezpieczenia ryzyko szkód powodowanych wiatrem - wpływ niszczącej siły wiatru na konstrukcję budynku audyt ubezpieczenia ryzyko szkód powodowanych wiatrem - wpływ niszczącej siły wiatru na konstrukcję budynku

audyt ubezpieczenia ryzyko szkód powodowanych wiatrem - wpływ niszczącej siły wiatru na konstrukcję budynku audyt ubezpieczenia ryzyko szkód powodowanych wiatrem - wpływ niszczącej siły wiatru na konstrukcję budynku audyt ubezpieczenia ryzyko szkód powodowanych wiatrem - wpływ niszczącej siły wiatru na konstrukcję budynku audyt ubezpieczenia ryzyko szkód powodowanych wiatrem - wpływ niszczącej siły wiatru na konstrukcję budynku audyt ubezpieczenia ryzyko szkód powodowanych wiatrem - wpływ niszczącej siły wiatru na konstrukcję budynku audyt ubezpieczenia ryzyko szkód powodowanych wiatrem - wpływ niszczącej siły wiatru na konstrukcję budynku

audyt ubezpieczenia ryzyko szkód powodowanych wiatrem - wpływ niszczącej siły wiatru na konstrukcję budynku

Podczas określenia wymagań dotyczących ubezpieczenia od wiatru analizie należy poddać konstrukcję, lokalizację i sąsiedztwo budynku. Nie zawsze współczynnik 17,5 m/s jest zadawalający. Natomiast są też obiekty takie jak niektóre nowoczesne biurowce wysokościowe, których konstrukcja z łatwością wytrzyma znacznie większe prędkości wiatru.

Ponadto należy uwzględnić odpowiedni zapas prędkości w przypadku zapisu dotyczącego prędkości wiatru, ponieważ nie wiadomo jaka wartość zostanie formalnie uznana.

3. Wybrane zagadnienia związane z dokumentacją obiektu.
Aby uniknąć ryzyka niewypłacenia odszkodowania należy posiadać wymaganą przepisami prawa dokumentację. Główną przyczyną szkód jest pożar. Dlatego w stosunku do tego zjawiska TU zazwyczaj umieszczają w OWU wyłączenie powodowane nieprzestrzeganiem przepisów przeciwpożarowych. Przepisy są bardzo rozbudowane a ich przestrzeganie powinna regulować instrukcja bezpieczeństwa pożarowego.

Instrukcja bezpieczeństwa pożarowego
Instrukcja bezpieczeństwa pożarowego to termin określony rozporządzeniem, które precyzuje wyjątkowo szeroki zakres instrukcji w sposób mocno ogólny. Dopiero projekt nowego rozporządzenia MSWiA precyzuje nieco bardziej zakres instrukcji. Sam termin instrukcja bezpieczeństwa pożarowego jest często przeinaczany przez osoby nie posiadające precyzyjnej wiedzy z zakresu bezpieczeństwa pożarowego. Podam kilka przykładów potocznych synonimów: instrukcja pożarowa, instrukcja bezpieczeństwa, instrukcja ppoż., instrukcja przeciwpożarowa, instrukcja ochrony przeciwpożarowej, instrukcja pożarowa ochrony, postępowania na wypadek pożaru, instrukcja bezpieczeństwa przeciwpożarowego, instrukcja pożarowa obiektu, budynku itd. chyba w nieskończoność z instrukcją strażaka włącznie.
A jest to poważna sprawa ponieważ aktualna instrukcja bezpieczeństwa pożarowego jest potwierdzeniem dla właściciela obiektu, towarzystw ubezpieczeniowych, państwowej inspekcji pracy, państwowej straży pożarnej i innych instytucji wykonania obowiązków określonych w Ustawie z dn. 24.08.1991 r. o ochronie przeciwpożarowej oraz Rozporządzenia MAWiA z dn. 21. 04.2006 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. Nr 80, poz. 563).
Ponieważ instrukcja reguluje sposób wypełniania przepisów z zakresu ochrony przeciwpożarowej jej brak może stanowić jeden z lepszych argumentów do obniżenia kwoty odszkodowania lub odmowy wypłaty odszkodowania. Szczególnie, że przepisy nakazują stworzenie instrukcji która reguluje sposób przestrzegania przepisów przeciwpożarowych w obiekcie. Logicznie rozumując sam brak instrukcji kwestionuje przestrzeganie przepisów.

Zazwyczaj ubezpieczyciel nie ponosi odpowiedzialności za szkody powstałe:

przestrzeganie przepisów wyłączenie z OWU

Ad. 1 Czyli np. brak protokołu z badania rezystancji izolacji.
Ad. 2 Mienie, które nie może być przedmiotem ubezpieczenia i szkody powstałej w wyniku posiadania takiego mienia.

Takie mienie to:

Mienie, które nie może być przedmiotem ubezpieczenia i szkody powstałej w wyniku posiadania takiego mienia - wyłączenia z OWU

Czyli jeżeli pożar takiego mienia przeniesie się na nasz obiekt...


Prezentacja i omówienie opracowań graficznych z instrukcji bezpieczeństwa pożarowego.

instrukcja bezpieczeństwa pożarowego - szkic sytuacyjny tereny - drogi pożarowe

instrukcja bezpieczeństwa pożarowego oznakowanie bezpieczeństwa

instrukcja bezpieczeństwa pożarowego plan ewakuacji

 

4. Nowoczesne technologie a mitygacja ryzyka.

Omówienie:

- KD, SWiN, CCTV;
- film 'gaszenie na czysto';
- żel gaśniczy;
- modelowaniem pożaru a ewakuacja i kryteria oceny warunków ewakuacji;
- dochodzenie popożarowe - zapewniamy pomoc po zdarzeniu tworzymy dokumentację zabezpieczającą interesy Klienta;
- oznakowanie bezpieczeństwa - niby banalna sprawa - estetyka - logika.

5. Wnioski

Ubezpieczenie jest jednym z wielu narzędzi do obniżania ryzyka, jednak aby z niego skorzystać należy posiadać specjalistyczną wiedzę i doświadczenie.
Inwestycje w systemy zabezpieczeń, dokumentacja obiektu, polisy ubezpieczeniowe, rozwiązania organizacyjne wszystkie te elementy powinny współgrać w celu osiągnięcia akceptowalnego poziomu ryzyka. Dokumentem koordynującym ww. obszary bezpieczeństwa jest raport z audytu bezpieczeństwa.
PML - prawidłowe określenie PML to bardzo cenna umiejętność wymaga porozumienia się inżyniera i ekonomisty. Od wysokości prawdopodobnej maksymalnej straty uzależnia się przyjęcie prawidłowej sumy ubezpieczenia. Często dochodzi do błędu przy ustalaniu PML który skutkuje zawyżonym kosztem ubezpieczenia lub zaniżonym i nie wypłaceniem odszkodowania w pełnej kwocie.
Zdolność analiza zasad ubezpieczenia i doświadczenie w tym zakresie to tylko mniejsza część niezbędnej wiedzy jaka jest potrzebna aby zrealizować dla Klienta korzystną usługę. Najważniejsze jest umiejętne przewidzenie co może przynieść przyszłość w kontekście konkretnego majątku, przedsięwzięć biznesowych.

zdjęcia z konferencji

audyt bezpieczeństwa nieruchomości konferencja Warszawa 2010 audyt bezpieczeństwa nieruchomości konferencja Warszawa 2010 audyt bezpieczeństwa nieruchomości konferencja Warszawa 2010

Materiał z wystąpienia 'Audyt Bezpieczeństwa Warszawa 17.06.2010', niektóre prezentowane zapisy pochodzą z OWU wiodących TU, celowo nie podajemy dokładnie źródła ponieważ opracowanie dotyczy sytuacji ogólnej a naszym celem nie jest krytyka a jedynie promowanie własnej usługi.

 

Ograniczając ryzyko warto mieć nas po swojej stronie - Hazards Control.

obejrzyj też:

|dochodzenia popożarowe|instrukcja bezpieczeństwa pożarowego|szkolenie administratorów|audyt bezpieczeństwa|

instrukcja-plan strony

audyt ubezpieczenia - kontakt